Kira hukukunda avukatların dahi zaman zaman tereddüt yaşadığı temel konulardan biri, belirli süreli bir kira sözleşmesinin süre sonunda akıbetinin ne olacağıdır. Özellikle “Belirli süreli sözleşme belirsiz süreliye dönerse, iki haklı ihtarla tahliye davası açılabilir mi?” sorusu, önemli bir kafa karışıklığını ortaya koymaktadır. Bu sorunun yanıtı, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira sözleşmeleri için yaptığı temel ayrımı anlamaktan geçer.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin E. 2022/2592, K. 2022/2555 sayılı ve 08.11.2022 tarihli kararı gibi yerleşik içtihatlar, bu ayrımın altını net bir şekilde çizmektedir.
Kira Hukukunun Temel Ayrımı: Genel Hükümler vs. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini iki ana kategoriye ayırır ve her kategori için farklı kurallar öngörür:
- Genel Hükümlere Tabi Kiralar (TBK m. 299-338): Bu kategori, konut ve çatılı iş yeri tanımına girmeyen kiralamaları kapsar. Örnekler:
- Arsa, tarla gibi taşınmazlar
- Araç, iş makinesi gibi taşınırlar
- Baz istasyonu kurulan alanlar Bu sözleşmelerdeki kural (TBK m. 327): Belirli süreli bir sözleşme, süre sonunda tarafların zımni iradesiyle (örneğin kiracı kullanmaya devam eder, kiraya veren de ses çıkarmazsa) belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
- Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları (TBK m. 339-356): Kiracıyı koruyucu özel hükümler içeren bu kategori, kanunun en çok bilinen kısmıdır. Bu sözleşmelerdeki kural (TBK m. 347): Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, süre sonunda ASLA belirsiz süreliye dönüşmez. Bunun yerine, kiracı, kira döneminin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmezse, sözleşme aynı koşullarla birer yıllık sürelerle kendiliğinden uzar.
Yargı Kararları Ne Diyor? İstanbul BAM’dan Net Cevap
Yukarıda anılan İstanbul BAM kararı, bu konudaki tereddütleri ortadan kaldırmaktadır. Kararda açıkça, “TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca belirli süreli olarak yapılan konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin hiçbir zaman belirsiz süreli hale gelmeyeceği, süre sonunda sözleşmenin birer yıllık sürelerle uzayacağı” ifade edilmiştir. Bu, “belirliden belirsize dönme” kavramının konut ve çatılı iş yerleri için geçerli olmadığının en net ispatıdır.
Tahliye Sebepleri Neden Farklılaşıyor?
Sözleşmenin türü, kiraya verenin başvurabileceği tahliye sebeplerini de doğrudan etkiler:
- Genel Hükümlere Tabi Kiralamalarda Tahliye Sebepleri:
- Kiracının Temerrüdü (TBK m. 315)
- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık (TBK m. 316)
- Süre Bitimi (Genel hükümlerdeki fesih bildirim sürelerine uyarak)
- Not: Bu sözleşme türünde TBK m. 352’de düzenlenen “iki haklı ihtar” ile tahliye imkânı bulunmamaktadır.
- Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralamalarında Tahliye Sebepleri:
- Kiracının Temerrüdü (TBK m. 315, 352/2 – İki Haklı İhtar)
- Özen Borcuna Aykırılık (TBK m. 316)
- Kiraya Verenin Kendisi veya Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut/İş Yeri İhtiyacı (TBK m. 350/1)
- Taşınmazın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı (TBK m. 350/2)
- Yeni Malik İhtiyacı (TBK m. 351)
- Kiracının Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
- Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)
Sonuç: Genç Meslektaşın Sorusuna Nihai Cevap
Genç meslektaşın sorusundaki temel varsayım, konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinin de belirsiz süreli hale gelebileceği yanılgısına dayanmaktadır.
- Konut ve Çatılı İş Yerleri İçin: Bu sözleşmeler hiçbir zaman belirsiz süreliye dönüşmediği, sadece birer yıllık uzadığı için “belirliden belirsize dönen sözleşmede iki haklı ihtar” sorunu hiç doğmaz. İki haklı ihtar (TBK 352/2), bu sözleşme türüne özgü bir tahliye sebebidir ve uzayan her bir yıllık dönem içinde şartları oluştuğunda kullanılabilir.
- Genel Hükümlere Tabi Kiralar İçin: Bu sözleşmeler (örneğin arsa kirası) belirliden belirsize dönüşebilir. Ancak bu sözleşme türü için kanun, “iki haklı ihtar” (TBK 352/2) ile tahliye imkânı tanımamıştır. Dolayısıyla bu ihtimal de hukuken mevcut değildir.
Sonuç olarak, kira hukukunda bir uyuşmazlığı çözmeden önce atılacak ilk adım, sözleşmenin hangi kategoriye girdiğini doğru tespit etmektir. Bu tespit, sözleşmenin geleceğini ve tarafların tahliye haklarını belirleyen anahtardır.
