Kira uyuşmazlıklarında doğru hukuki zeminde dava açmak, sürecin en kritik adımıdır. Ancak uygulamada “kira bedelinin tespiti” ve “kira bedelinin uyarlanması” davalarının sıklıkla karıştırıldığı, bu durumun da özellikle zorunlu arabuluculuk aşamasında ciddi usuli sorunlara yol açtığı görülmektedir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 49. Hukuk Dairesi, E. 2025/1928, K. 2025/1135 sayılı kararıyla, dava türünün hatalı belirtilmesi ve sonrasında “ıslah” ile düzeltilmesi durumunda arabuluculuk şartının nasıl yorumlanması gerektiğine dair emsal niteliğinde bir çerçeve çizdi.
Önce Kavramları Netleştirelim: Tespit ve Uyarlama Davası Farkı Nedir?
Bu kararı tam olarak anlamak için iki temel dava türü arasındaki farkı bilmek gerekir:
- Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 344): Genellikle 5 kira yılını doldurmuş konut ve çatılı iş yerlerinde, kiranın emsal ve rayiç değerlere göre yeniden belirlenmesi için açılır. Standart ve en yaygın kira artış davasıdır.
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası (TBK m. 138): Tarafların sözleşme yaparken öngöremediği olağanüstü durumların (deprem, sel, salgın hastalık, ani ve aşırı devalüasyon vb.) ortaya çıkması ve bu durumun borcu yerine getirmeyi aşırı derecede zorlaştırması halinde açılır. Çok daha istisnai bir dava türüdür.
Uyuşmazlığın Temeli ve Yerel Mahkemenin Kararı
Somut olayda davacı, asıl amacı kira bedelini rayice göre belirletmek olmasına rağmen, davasını “kira uyarlaması” olarak açmıştır. Süreç içinde hatasını fark ederek davasını “kira tespiti” olarak ıslah etmiştir (düzeltmiştir).
Yerel Mahkeme, “Arabuluculuk tutanağı ‘uyarlama’ davası için alındı, ‘tespit’ davası için alınmadı. Bu nedenle dava şartı olan arabuluculuk yerine getirilmemiştir” diyerek davayı usulden reddetmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin Emsal Gerekçeleri
BAM, bu kararı hatalı bularak bozmuş ve davanın esasına girilmesi gerektiğine hükmetmiştir. İşte kararın temel dayanakları:
- Hukuki Vasıflandırma Hakime Aittir: Mahkeme, davacının davasına koyduğu isimle bağlı değildir. Hakimin görevi, dava dilekçesindeki anlatımları ve talepleri bir bütün olarak değerlendirerek uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğini belirlemektir. BAM’a göre, dilekçenin içeriği incelendiğinde davanın en başından beri bir “kira tespiti” davası olduğu açıktır.
- Arabuluculuk Şartının Amacı Önemlidir: Zorunlu arabuluculuğun amacı, tarafları bir araya getirerek uyuşmazlığın esasını (bu olayda yeni kira bedelini) müzakere etmelerini sağlamaktır. Taraflar, kira bedeli üzerinde anlaşamadıkları için arabuluculuk süreci olumsuz sonuçlanmıştır. Davanın adının “uyarlama” veya “tespit” olması, görüşülen ana konunun “kira miktarı” olduğu gerçeğini değiştirmez. Bu nedenle arabuluculuk şartının amacı hasıl olmuştur.
- Islah Halinde Doğrudan Ret Kararı Verilemez: Kararın en kritik noktası budur. Mahkeme, dava türünün tam ıslah ile değiştirildiği ve yeni dava türünün farklı bir dava şartına (örneğin yeniden arabuluculuk) tabi olduğu varsayılsa bile, izlenmesi gereken yolun davayı doğrudan reddetmek olmadığını belirtmiştir. Doğru usul, davacıya eksik olan dava şartını tamamlaması için kesin bir süre vermek ve bu süre sonunda gereğini yapmaktır. Davanın usulden reddi, en son çare olmalıdır.
Kararın Hukuki ve Pratik Sonuçları
- Usul Hukukunda Şekilcilikten Uzaklaşma: Bu karar, mahkemelerin katı şekilci yorumlar yerine, uyuşmazlığın özüne ve tarafların gerçek iradesine odaklanması gerektiğini teyit etmektedir.
- Hak Arama Özgürlüğünün Korunması: Dava açarken yapılan basit bir terminoloji hatasının, kişinin hak arama sürecini tamamen sonlandırmasının önüne geçilmiştir.
- Islah Müessesesinin Etkinliği: Islah yoluna başvuran bir tarafın, davasının usulden reddedilme riski olmaksızın hatasını düzeltebilmesine olanak tanınmıştır.
Özetle; bu emsal karar, kira davalarında yanlış hukuki terim kullanılmasının, davanın özü ve amacı anlaşıldığı sürece davanın reddi için yeterli bir sebep olmadığını net bir şekilde ortaya koymuştur. Mahkemeler, bu gibi durumlarda dosyayı esastan incelemeli veya en azından eksikliğin giderilmesi için taraflara süre tanımalıdır.
