Kira hukuku, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen hassas bir alandır. Bu alandaki en temel sorulardan biri şudur: “Tahliye davasını kim açabilir? Sadece mülkün tapudaki sahibi mi?” Bu sorunun cevabı, genellikle karıştırılan “malik (mülk sahibi)” ve “kiraya veren” kavramlarının doğru anlaşılmasında yatmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3547 E. 2018/9513 K. sayılı ve 03.10.2018 tarihli kararı, “kiraya veren” kavramının hukuki çerçevesini net bir şekilde çizerek bu konudaki belirsizlikleri gidermektedir.
“Kiraya Veren” Kavramı: Mülk Sahibi Olmak Şart Mı?
Yaygın kanının aksine, bir kişinin tahliye davası açabilmesi için mülkün sahibi (malik) olması zorunlu değildir. Kira hukukunda asıl ve üstün tanım **”kiraya veren”**dir.
- Kiraya Veren: Bir taşınmazın kullanımını kiracıya bırakmayı taahhüt eden ve kira sözleşmesine taraf olan kişi veya kurumdur.
Yargıtay kararı, bu tanımın altını çizerek, kiraya verenin gücünün mülkiyetten değil, doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklandığını vurgular. Bu nedenle, mülkün sahibi olmayan ancak sözleşmede “kiraya veren” olarak imzası bulunan bir kişi, tahliye davası da dahil olmak üzere sözleşmeden doğan tüm hakları tek başına kullanabilir.
Tahliye Davası Açma Hakkı: Yargıtay Ne Diyor?
Yargıtay’ın ilgili kararı, tahliye davası açma hakkını iki temel durumda ele almaktadır:
1. Kiraya Veren Hayattayken Dava Açma Hakkı Karara göre, kira sözleşmesinde “kiraya veren” olarak yer alan kişi, kiralananın mülkiyet yapısı ne olursa olsun (örneğin, birden çok kişinin hisseli mülkiyeti), tahliye davasını her zaman tek başına açma hakkına sahiptir. Çünkü dava, mülkiyet hakkına değil, sözleşmenin ihlaline dayanmaktadır.
2. Kiraya Verenin Ölümü Halinde Dava Açma Hakkı Kiraya verenin vefat etmesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlar mirasçılarına geçer. Bu noktada hukuki durum değişir ve Yargıtay kritik bir kuralı hatırlatır:
- Mecburi Dava Arkadaşlığı: Mirasçılar, tereke (miras kalan mal varlığı) üzerinde elbirliğiyle hak sahibidir. Bu nedenle, tek bir mirasçı kendi başına hareket edemez. Tahliye davasının tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur.
- İhtarname Zorunluluğu: Dava açmadan önce gönderilmesi gereken süre koruyucu veya temerrüt ihtarı gibi hukuki bildirimlerin de yine tüm mirasçılar tarafından birlikte gönderilmesi gerekir. Sadece bir veya birkaç mirasçı tarafından gönderilen ihtarname geçersiz sayılır ve buna dayanılarak açılan dava reddedilir.
Pratik Sonuçlar: Kiracılar ve Kiraya Verenler İçin Bilinmesi Gerekenler
- Kiraya Verenler İçin: Eğer bir mülkü kiraladıysanız ama tapusu size ait değilse, sözleşmede adınız “kiraya veren” olarak geçtiği sürece kiracıya karşı tek başınıza dava açabilirsiniz.
- Mirasçılar İçin: Vefat eden bir yakınınızdan kira getirili bir mülk miras kaldıysa, kiracıya karşı yapılacak tüm hukuki işlemlerde (ihtarname, dava vb.) diğer tüm mirasçılarla birlikte hareket etmeniz şarttır. Aksi takdirde açacağınız dava usulden reddedilecektir.
- Kiracılar İçin: Kira sözleşmenizdeki kiraya veren vefat etmişse ve sadece mirasçılardan biri size ihtarname gönderiyor veya dava açıyorsa, bu işleme “mecburi dava arkadaşlığı” kuralına uyulmadığı gerekçesiyle itiraz etme hakkınız bulunmaktadır.
Özetle; kira hukukunda tahliye gibi kritik davalarda yetkili kişi, tapudaki malik değil, sözleşmedeki kiraya verendir. Kiraya veren hayattayken tek başına hareket edebilirken, vefatı halinde mirasçılarının bu hakkı ancak birlikte kullanabileceği unutulmamalıdır.
